Развитие профессиональной торговой недвижимости в Киеве, а также и в регионах Украины, ставит перед специалистами вопросы, связанные с типологией и классификацией объектов торговли.
В условиях формирования новой системы обслуживания населения возникает необходимость классификации и определения типа (формата) существующих объектов, а также объектов, находящихся на стадии проектирования или строительства.
Эта необходимость стала особенно актуальной в последнее время, т.к. большое количество объектов строится без определенной концепции их дальнейшего функционирования и развития, что в свою очередь создает проблемы будущим арендаторам, а также и посетителям таких торговых центров.
Такое положение вещей приводит к затягиванию сроков ввода в эксплуатацию объектов и увеличению дефицита профессиональных торговых помещений. Кроме того, считают cпециалисты компании «Соцмарт», сейчас, в кризисный период на рынке недвижимости, вопрос правильно разработанной концепции и дифференциации объектов играет еще более значительную роль.
По этим признакам можно выделить следующие классы торговых помещений:Торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;
Торговые центры, гипермаркеты;
Супермаркеты и универсамы;
Салоны, мебельные центры, техноцентры;
Универмаги, гастрономы, промтоварные магазины;
Павильоны, киоски;
Бутики.
Что касается торговых центров, то для них основными характеристиками являются место расположение, окружающая инфраструктура, а также формат объекта (внутренняя составляющая). Торговый центр, расположенный в городской среде, находится в хороших условиях уже потому, что посетители могут быстро дойти или доехать до него.
Однако, в центрах городов стоит задача вписаться в существующие условия, решить проблему с парковкой. Часто встречаются ограничения по размеру торговой площади: бывает невозможно разместить в центре крупный объект, который по площади будет обеспечивать притяжение на уровне города или региона, или торговая площадь будет недостаточна для перспективных форматов розничных торговых сетей.
По физическим характеристикам центры разделяются на открытые и закрытые, одноуровневые и многоуровневые.
По типу планировки – в зависимости от характера и расположения основных торговых галерей и размещения крупных арендаторов основными планировочными схемами торговых центров являются:
Линейная планировка подразумевает совместное использование единой зоны благоустройства несколькими торговыми объектами, примыкающими друг к другу или находящимися непосредственно рядом.
Кластерный центр – торговый квартал, включающий несколько отдельных зданий, объединенных улицами или пешеходными тротуарами.
Г-образная планировка, обычно с 2-мя или 3-мя основными, крупными арендаторами.
П-образная планировка.
Комплекс с внутренним раскрытием: компактное по форме здание, в котором основное движение осуществляется из одного центрального мола, с одним или несколькими уровнями.
Пассаж.
Основной коммерческой характеристикой торгового центра считается «полезная», приносящая деньги от аренды площадь. На западе этот показатель определяется как общая площадь помещений, занятых арендаторами, до внешних стен. Эффективность архитектурного решения легко можно оценить, проверив, какую долю «полезная» площадь занимает в общей площади здания, и какой процент приходится на общественные зоны.
Источник: http://aps-moscow.ru/
Земельные участки являются одними из наиболее интересных объектов для инвестиций в Украине. Причем это осознают как украинские, так и иностранные инвесторы.
Основным ориентиром для принятия решения о вложениях в покупку земельного участка коммерческого назначения является оценка наиболее вероятной его доходности. Средний срок окупаемости объектов коммерческой недвижимости в Украине — от 2,5 до 5 лет, то есть норма доходности составляет 20-40% годовых.
Право собственности на землю в Украине регламентируется законом Украины «О собственности». Субъектами права собственности могут быть другие государства, их юридические лица, совместные предприятия, международные организации, граждане других государств и лица без гражданства.
В соответствии с частью 2 ст. 81 Земельного Кодекса Украины иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а за их границами – только земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.
Таким образом, иностранный гражданин и лица без гражданства могут приобретать в частную собственность земельный участок несельскохозяйственного назначения, расположенного в пределах населенного пункта.
Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки в случае:
приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, иным гражданско-правовым соглашениям;
выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности;
принятия наследства ( причем земли сельскохозяйственного назначения, принятые в наследство иностранными гражданами, а также лицами без гражданства, в течении года подлежит отчуждению.
Для того, чтобы приобрести недвижимость в Украине, иностранному гражданину, кроме материальных средств, необходим паспорт и подтверждение легального пребывания на территории Украины. Для составления договора купли-продажи земельного участка продавцу и покупателю недвижимости необходимо иметь идентификационный номер.
Если иностранец, желающий приобрести недвижимость в Украине, не имеет идентификационного номера физического лица, то такому иностранцу перед заключением договора купли-продажи необходимо его получить, иначе нотариус просто не удостоверит договор и сделка не состоится.
Получить идентификационный номер иностранец может в любой районной государственной налоговой инспекции или в Государственных налоговых администрациях городов Киева и Севастополя. Процедура эта несложная, необходимо лишь заполнить анкету с личными данными и подать копию паспорта. Как правило, через неделю после представления указанных документов выдается справка о присвоении идентификационного номера. Итак, получение идентификационного номера не является большой проблемой, однако об этом необходимо позаботиться заранее.
Договор купли-продажи необходимо заверить у нотариуса, также зарегистрировать все документы в государственных органах Украины. Для покупки недвижимости в Украине требуется согласие супруга (супруги).
Допускается объединение имущества, являющегося собственностью граждан, юридических лиц и государств, и создание на этой основе смешанных форм собственности, в том числе собственности совместных предприятий, с участием юридических лиц и граждан других государств. Это говорит о том, что любую недвижимость можно покупать на двоих, троих и т.д.
Всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления своих прав.
Граждане иностранных государств и лица без гражданства пользуются правами и обязанностями в отношении принадлежащего им на территории Украины имущества наравне с гражданами Украины.
В соответствии с частью 2 статьи 82 Земельного кодекса Украины иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:
в границах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;
вне границ населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.
Нужно отметить, что, согласно статьи 63 Хозяйственного Кодекса Украины иностранное предприятие – это предприятие, в котором иностранные инвестиции в уставном капитале составляют 100%.
Согласно Земельному Кодексу Украины иностранные предприятия и предприятия с иностранными инвестициями отнесены к одному «разряду» в плане осуществления права собственности на землю. Этим предприятиям предоставлено право получать в собственность земельные участки несельскохозяйственного назначения по гражданско-правовым договорам, по наследству и т.д.
Покупка квартиры, находящейся в банковском залоге по кредиту, может быть весьма выгодной сделкой. Когда человеку нужно срочно возвращать кредит банку, а денег нет, то он становится весьма сговорчивым в плане цены на квартиру.
Поскольку подобные сделки в условиях кризиса не редкость, то банки разработали несколько абсолютно легальных схем купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка.
Имущество, находящееся в залоге, остается в пользовании должника, а отчуждаться может лишь с согласия залогодержателя, либо после снятия с имущества обременения.
Поэтому прежде чем выбрать способ приобретения такого имущества, необходимо убедиться – есть ли у вас выбор. Это зависит от решения банка, в залоге у которого находится купленная квартира.
Покупка квартиры под кредитом: безопасный вариант
Первый вариант приобретения такой квартиры – желание банка сопровождать сделку. Банк в этом случае предоставляет свою ячейку и связывается с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги для погашения кредита в банковскую ячейку, а разницу между остатком по кредиту и стоимостью квартиры – во вторую ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры. По мнению Надежды Волоховой, заместителя генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», это самый безопасный способ купли-продажи заложенной квартиры.
Поиск объектов недвижимостиПродажа квартир в Киеве
1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
Куплю квартиру
Добавить объявление
После проведения сделки и прохождения государственной регистрации банк получит остаток долга по кредиту, а продавец разницу между ценой продажи и остатком долга. Такая сделка безопасна как для продавца/покупателя, так и для банка. Покупатель закладывает свои средства под условие выемки их банковским сотрудником только после регистрации на его имя права собственности на объект, а банк точно знает, что денежные средства будут получены, так как закладываются в ячейку, арендованную в банке-кредиторе.
Без согласия банка совершить подобную сделку нельзя, уточняет Надежда Волохова. Однако с наступлением кризиса и увеличением числа дефолтных заемщиков банки охотно соглашаются на подобные варианты. При этом остаточная сумма долга должна быть меньше или равна стоимости продажи квартиры, в противном случае продавцу необходимо будет обеспечить довнесение денежных средств в банк для погашения разницы продажной цены объекта и остатком долга по кредиту.
Покупка квартиры под кредитом: предварительный договор
Второй вариант продажи квартиры, которая находится в залоге, предполагает заключение предварительного договора с покупателем. Для этого необходимо получить согласие банка на досрочную выплату кредита и определить конкретную сумму на определенную дату.
Далее покупатель перечисляет средства на расчетный счет кредитной организации, в залоге у которой находится квартира. После погашения кредита на руках у продавца появляется документ об отсутствии кредитной задолженности, который позволяет зарегистрировать снятие обременения.
Далее необходимо лишь зарегистрировать договор купли-продажи и с помощью депозитарной ячейки выплатить продавцу оставшуюся разницу между суммой невыплаченного кредита и стоимостью квартиры.
По словам Надежды Волоховой, при проведении такой сделки в большей степени рискует покупатель, так как в случае нарушения продавцом условий предварительного договора, у него могут возникнуть проблемы с возвратом уже внесенных денежных средств, которые нередко составляют от 50% до 90% от стоимости объекта.
Единственным плюсом в данном случае является отсутствие необходимости согласования продажи с банком, ведь продавец фактически прекращает с ним все взаимоотношения по кредитным обязательствам еще до заключения официального договора с покупателем. Давать согласие на такую сделку стоит только в случае, если остаток по кредиту, а значит и сумма аванса не являются значительными, и банк отказался от каких-либо иных вариантов отчуждения объекта.
Противоречивая информация о ситуации на рынке недвижимости, которая публикуется в различных СМИ, способна запутать многих.
Покупать жилье или не покупать, растут цены или стоят на месте, строится или нет жилье в Киеве, у кого лучше покупать первичное жилье или может быть наилучшим вариантом будет купить квартиру на вторичном рынке? Все эти вопросы задают себе многие люди, желающие приобрести себе уютное и комфортное жилье.
«В первую очередь, конечно стоит обратить внимание на стоимость квадратного метра жилья, – говорит Дмитрий Шостя, руководитель отдела продаж компании НБК. – На сегодняшний день на рынке недвижимости Киева сложилась такая ситуация, что цена старой квартиры, не просто требующей косметического ремонта, а и капитальнейшей реконструкции дома, гораздо выше, чем стоимость квадратного метра новой квартиры. Это нонсенс, ведь мы предлагая акционные варианты жилья по 8500 гривен за квадратный метр в жилом комплексе «Парковый» в Киеве, четко понимаем, что это будет жилье новое, уютное, комфортное».
Многие задаются вопросом, каким образом НБК удается держать столь низкую цену на новое жилье? Прежде всего, это реально благодаря тому, что компания НБК является в том числе и генеральным подрядчиком по проведению строительных работ, а следовательно у нее нет посредников в цепочке продажи квартир. Кроме стоимости, в НБК считают, что стоит обращать внимание на качество строительных работ.
Например, вентилируемые фасады, которые отвечают за важные в наше время вопросы экономии энергии и сохранения тепла, это действительно необходимость, а не дорогостоящее удовольствие. Важным пунктом при выборе квартиры в новостройке является экологическая безопасность материалов, из которых строятся внутренние стены и перегородки дома, а также их соответствие всем национальным и международным стандартам качества.
Конечно, прозрачность поведения застройщика на рынке, а также выполнение своих обязательств по срокам сдачи домов в эксплуатацию – это также немаловажные факторы, которые позволят принять правильное решение о ситуации на рынке недвижимости.
Вторая секция дома №26 ЖК «Парковый» введена в эксплуатацию. Это немногим более 5 000 квадратных метров нового жилья или 80 однокомнатных квартир.
Строительство данной секции закончено практически в обещанные сроки, чему способствовал высокий уровень клиентских инвестиций. Также на продажи существенно повлияло то, что секция состоит только из однокомнатных квартир, которые традиционно пользуются высоким спросом. По срокам продаж стоит отметить, что серьезная активизация наблюдалась с лета и осени прошлого года.
«Скорее всего, на это повлияло небольшое оживление на рынке, а также сдача первой секции этого же дома. Информация о том, что компания действительно достраивает свои объекты, и постоянная активность на строительной площадке, добавляет потенциальным клиентам уверенности в своих инвестициях. Ведь каждый покупатель очень часто сначала едет смотреть площадку, а уже потом обращается в отдел продаж» – объясняет руководитель отдела продаж НБК Дмитрий Шостя.
Кроме того, по словам председателя Правления НБК Павла Степкина, активность покупателей вызвана постоянными встречами руководства компании с инвесторами и регулярной отчетностью по строящимся объектам. «Инвесторы ЖК «Парковый» достаточно активны в этом плане.
Традиционно на такие собрания приходит высокий процент людей. Те люди, которые по каким-либо причинам не появляются, обязательно получают информацию от центра продаж НБК по итогам встреч» – подчеркивает Павел Степкин.
В скором времени в доме №26 достроят последнюю секцию, которая готова уже на 85%. Ее общая площадь составит приблизительно 7300 м2 или 90 квартир. Также достраивается дом №33, общей площадью 8300 м2 или 119 квартир.
Всего в рамках строительства жилого комплекса «Парковый» компании осталось сдать 3 дома и 5 секций общей площадью около 20 000 кв.м. На строительной площадке непрерывно ведутся работы.
ЖК «Парковый» находится в Святошинском районе в пределах улиц Картвелишвили, Ульянова и бульвара Кольцова. Общая площадь участка под застройку 7,12 гектаров. Ввод в эксплуатацию запланирован на второй квартал 2012 года.
___________________
Компания НБК основана в 2004 году. Кроме постройки жилья, компания занимается также юридическим сопровождением операций с недвижимостью, дизайном и перепланировкой жилья, управлением проектами и аналитикой рынка недвижимости. На данном этапе НБК ведет работы по постройке ЖК «Парковый».
Стройку возле метро Театральной собираются демонтировать, на Гончара — укоротить. Скандальной стройки возле метро Театральная скоро может не быть.
На одной из ближайших сессий Киеврады депутаты планируют рассмотреть вопрос демонтажа этой стройки, а кроме того, в принципе запретить что-либо возводить в исторической части Киева.
Речь идет о территории между улицами Рейтарская, Гончара, Б. Житомирская, Ирининская и Михайловская, Михайловский переулок, пишет Сегодня.
Замглавы КГГА Михаил Кучук говорит, что специальная комиссия, которая проверяла скандальные стройки, уже закончила свою работу. Ее выводы неутешительны для застройщиков.
«На «Театральной» стройки не должно быть. На ул. О. Гончара, 17—23 работы должны быть остановлены, также нужно пересмотреть проект и существенно снизить высоту здания.
По стройке у Александровской больницы будет рассмотрен вопрос о возвращении этого участка земли городу, а застройщику будет предложен другой участок. Что касается стройки на ул. Пирогова, 2, то там есть нарушения при отводе земли, а также нужно пересмотреть проект — высота должна быть понижена до 3—4 этажей», — сказал нам Михаил Кучук.
Несмотря на заявления властей, работы у метро «Театральная» идут полным ходом. Напомним, главная претензия к этой стройке в том, что она может повредить метро и соседнему дому.
Землю тут отвели еще при экс-мэре Александре Омельченко, а стоит за стройкой, как говорят в Киевраде, известный бизнесмен и партнер Дмитрия Фирташа по «Мандарин-плазе» и «Парусу» Вагиф Алиев . Правда, официально это не подтверждают. «Я не знаю, кто стоит за стройкой», — сказал нам автор проекта Андрей Пашенько. Телефон Алиева несколько дней не отвечал.
Если будет принято решение о демонтаже, то, как в случае с компанией «Юджин», которая строила ТРЦ «Олимпийский» возле стадиона, снос обойдется в сотни миллионов долларов. Кроме того, городу придется искать альтернативный участок земли. Напомним, снос «Троицкого» обошелся в 230 млн долларов, а «Юджин» получил новый участок недалеко от того же стадиона.
Как быть в случае с стройкой возле «Театральной», власти говорят, что будут решать. «Пока я не могу сказать ничего конкретного, но этой стройки не должно быть», — говорит Кучук.
Что касается других строек, где власти хотят как минимум понизить этажность, то застройщики отказываются это комментировать. В ООО «Инвестиционная группа», которая строит жилищно-офисный центр на Гончара (главная претензия — 9-этажка не вписывается в буферную зону Софии Киевской), не нашли время ответить на вопрос.
А вот нардеп от БЮТ и основатель компании «Житлобуд» Иван Куровский официально заявил, что отказывается от участка на Шелковичной, рядом с Александровской больницей на месте сквера, который высаживал известный врач Александр Богомолец. Несмотря на то, что несколько судов он раньше выиграл. Взамен, говорит Кучук, город предоставит компании другой участок недалеко от этого места.
Обман на рынке вторичной недвижимости присутствовал еще с советских времен. В странах СНГ он получил еще больший размах. Этот факт подтверждают и независимые исследования.
Так, 27% опрошенных собственников ответили, что больше всего их пугают действия квартирных мошенников. И в самом деле, не только черные маклеры, но и «белые» риэлторы при удобном случае прибегают к обману своих клиентов. И не стоит думать, что если риэлторское агентство очень крупное и известное, а частный маклер приятный и вежливый, то от них не стоит ждать подвохов.
Промахи и манипуляции
Давно ушли в прошлое дешевые жульничества с наперстками, картами, ломкой денег и всякой другой мелкой дребеденью. Если и занимается сегодня кто-то подобными глупостями, то только от скудости собственной фантазии.
На смену грошовым мошенникам пришли изощренные комбинаторы, работающие изобретательно, вдохновенно и по-крупному. И операции с недвижимостью теперь для них настоящий клондайк. Любой эксперт, долго не раздумывая, скажет, что все способы мошенничеств с жильем перечислить сходу просто невозможно, весь объем знаний по этой теме тянет на весомый энциклопедический том.
Продажа квартирКвартиры в Украине
Продажа квартир в Киеве
Квартиры в пригороде
Продажа комнат
1 ком. квартиры
2 ком. квартиры
3 ком. квартиры
Добавить объявление
«Условно обманные действия, с которыми могут столкнуться потребители, подразделяются на четыре основные группы, — перечисляет Олег Самойлов, генеральный директор «Релайт-Недвижимость», — а именно: юридические манипуляции, технологические подвохи, фактические подлоги и, скажем так, «милые шалости».
И что особенно интересно, представители юридических промахов, по большому счету, мошенниками считаются постольку-поскольку. Как правило, это работники наскоро образованных фирм, и объяснить их грубые документальные ошибки можно лишь тем, что профессиональная деятельность с первых дней складывается не совсем удачно, им «до зарезу» нужны деньги, и они готовы хвататься за любую работу, включая ту, в специфике которой или не разбираются вовсе, или ориентируются весьма поверхностно.
Зато безграмотностью самопальных брокеров с успехом пользуются разнообразные нечистоплотные типы, которые привлекают такие агентства в качестве официального прикрытия для своих «черных» дел».
В противоположность первой группе, не покладая рук трудятся на рынке и компании, изначально созданные на короткий срок. Но эти уже преследуют мошеннические цели с момента создания. Вариаций на эту тему существует великое множество: начиная с использования печально известной практики «информационных агентств», торгующих сведениями о несуществующих объектах недвижимости, и заканчивая тем, что подобная организация вполне может представлять собой условно-легальную «оболочку», в рамках которой ведут свою деятельность черные маклеры.
Собственно, о черных маклерах. Их не стоит путать с частными, которые, как правило, просто трудятся в одиночку, работая на себя, и аферами никогда не занимаются. А вот черный маклер — всегда мошенник, причем работает в составе криминальной «группы товарищей», в которую в качестве осведомителей могут входить работники риэлторских агентств, подставные нотариусы и чиновники, а порой и работники милиции.
Цель проста: отъем денег и жилья у граждан, которым жулики продают либо «товар с душком», либо путем мошеннических действий отнимают жилплощадь. Вот довольно частотный случай. Один человек решил обменять свою квартиру с доплатой на меньшую. По совету коллег обратился к «известным риэлторам». Документы на брокерскую деятельность, естественно, не проверил, надеясь, что дружки подводить не станут.
Обговорили с «риэлторами» детали сделки, чуть поторговались, сошлись в цене и решили обмыть договоренность. Сколько пили и что — клиент не помнит. Но очнулся он уже в чужой квартире. Вернее, была-то она прежней, родной, в которой гулянка начиналась. Но вот права на данное жилье принадлежали уже его собутыльникам, переселенцам из Азербайджана. Они ему и ткнули заверенные «нотариусом» бумаги, под которыми стояла его собственноручная подпись.
«Другим эффективным способом отъема денег стало мошенничество с авансами, — дополняет список афер Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — На продажу выставляется квартира по цене намного ниже рыночной.
Дальше, заключая договор, риэлтор из фирмы-однодневки принимает аванс. По истечении определенного времени такая фирма съезжает с офиса и скрывается: вернуть деньги и найти виновника практически невозможно».
Вообще, все юридические и технологические манипуляции могут развиваться по двум основным вариантам. Первый путь — заведомо криминальные делишки, к которым можно отнести продажу недвижимости по поддельным документам, фиктивным доверенностям, при этом, как правило, используются паспорта с переклеенными фотографиями.
Второй вариант — более «мягкие» хитрости, в рамках которых совершается продажа объектов, имеющих существенные правовые дефекты. Мало того, по истечении какого-то времени мошенники могут постараться изъять у покупателей и эту недвижимость уже через суд или получить за нее дополнительные деньги.
В инструментарий для проведения технологических манипуляций входят разнообразные «денежные куклы», вариации на тему расчетов по заниженной стоимости, указанной в договоре. К наиболее же изощренным способам можно отнести и составление условий доступа к банковским ячейкам, через которые проводится расчет между участниками сделки.
Составляется документ таким образом, что у продавца исключается возможность открыть ячейку и изъять деньги за проданную квартиру. «Совершенно случайно, — рассказывает Олег Самойлов, — работникам нашего агентства пришлось столкнуться с таким горемыкой в офисе одного из банков. Слово за слово, пожилой мужчина, продавший свою квартиру, попросил в порядке одолжения взглянуть на условия доступа к ячейке, на которых настаивали покупатели.
Депутаты от блока Юлии Тимошенко предложили очистить карту страны от советских названий. В парламент внесен законопроект о восстановлении исторических названий 25 городов.
В обосновании к законопроекту отмечается, что прежние названия населенных пунктов, улиц, парков, предприятий, установленные в советские времена, «не соответствуют современной реальности, тормозят развитие национального самосознания украинского народа.
Карта украинских городов напоминает „коммунистическое кладбище, в то время как имена славных украинцев на этой карте не представлены“, говорится в законопроекте.
„Существование символики и топонимики прошлого несовместимо с нынешним политическим плюрализмом и оскорбляет национальные чувства украинцев“, — считают в блоке БЮТ.
Если закон будет принят, то в Украине вместо Днепродзержинска появится Каменское, Бирзула вместо Котовска, Чистяково вместо Тореза, Елисаветград вместо Кировограда. Исчезнут упоминания населенных пунктов, названных в честь деятелей коммунистического режима, — Артема, Кирова, Димитрова, Орджоникидзе, Свердлова, Щорса и ряда других.
Не останется городов Красноармейск, Первомайск, Новомосковск превратится в Самар, Кузнецовск в Вираш. Предлагается поменять название Днепропетровска – он станет Сичеславом, а область Сичеславской, хотя в истории этот город был известен как Екатеринослав.